Giá bất động sản vẫn sẽ tiếp tục giảm, vì sao?

0
1510

Vấn đề giá bất động sản (BĐS) hiện nay đã đạt đến đáy hay chưa, và có nên cứu vớt BĐS hay không đang là chủ đề tranh luận khá gay gắt giữa các bên có liên quan, đặc biệt là giữa Alan Phan và Đoàn Nguyên Đức. Với quan điểm của mình, tôi cho rằng giá BĐS vẫn sẽ tiếp tục giảm. Vì sao tôi lại nghĩ vậy?

Trước khi tôi lý giải nhận định trên, chúng ta hãy xem xét những bên tham gia vào thị trường. Vì cái mà chúng ta quan tâm là giá BĐS, nên tôi chỉ xem xét hai bên, bên mua và bên bán.

Người mua BĐS bao gồm:

  • Người dân có nhu cầu ở thực: họ là thành phần đa số, có mức thu nhập rất hạn chế so với giá nhà (tham khảo mức thu nhập bình quân đầu người TP.HCM năm 2012 chỉ gần đạt mức 3.600 USD so với mức giá 650 USD/m2 của căn hộ bình dân Q1. 2013 – Knight Frank), mục đích mua nhà là để ở.
  • Nhà đầu tư – nhà đầu cơ: họ là thành phần thiểu số có nguồn lực tài chính vững mạnh, đa số có hỗ trợ tài chính, mục đích mua nhà là để cho thuê và bán lại hưởng chênh lệch hoặc xem BĐS như một kênh cất giữ tài sản.

Người bán BĐS bao gồm:

  • Nhà đầu tư sơ cấp: là những người – tổ chức trực tiếp phát triển BĐS, đa số có dòng tài chính không ổn định và phù thuộc vào vốn ngân hàng.
  • Nhà đầu tư thứ cấp – nhà đầu cơ: những người mua BĐS với mục đích khác hơn là để ở và hiện tại muốn bán BĐS để thu hồi vốn.

Tiếp đến, chúng ta xem xét cơ chế hình thành nên thị trường. Thị trường là tập hợp những người mua và người bán, điều kiện tiên quyết là có giao dịch xảy ra. Giao dịch xảy ra khi có sự phù hợp giữa mức giá sẵn lòng trả của người mua và mức giá sẵn lòng bán của người bán (đương nhiên, giá ở đây đã bao hàm những yếu tố khác về sản phẩm vì người tiêu dùng định giá sản phẩm thông qua những yếu tố đó).

Trong trường hợp này, giá thành, tức là mức giá vốn sản xuất, không hề có nhiều ý nghĩa. Lấy một ví dụ điển hình, giá thành của chiếc Ipad 2 lẫn HP Touchpad đều tương đương nhau, lần lượt là 327 USD và 328 USD. Tuy nhiên, mức giá trên thị trường của chiếc máy tính bảng trên lại chênh lệch nhau quá lớn, HP TouchPad vào đợt bán hàng cuối cùng đã bán chỉ 50 USD mỗi chiếc !!!

Điều gì sẽ xảy ra khi không có sự phù hợp giữa giá sẵn lòng mua và giá sẵn lòng bán? Sẽ không có giao dịch xảy ra, và thị trường sẽ tự điều chỉnh để hai mức giá trên gặp nhau. Vấn đề bây giờ là phân tích cái nào sẽ phải hạ xuống, mức giá mà người mua đưa ra hay mức giá mà người bán đưa ra.

Người bán có hạ giá hay không?

Quan điểm của tôi là họ sẽ không bao giờ hạ giá, nếu được lựa chọn. Đó chỉ là nếu, với những điều kiện kèm theo như họ không phải trả lãi ngân hàng (chà, căng đây), có thể chấp nhận để BĐS đó và quên nó đi không cần phải thu hồi vốn sớm. Có lẽ chỉ một số ít người bán có thể chấp nhận những điều trên. Đại đa số còn lại sẽ làm gì khi cứ mỗi ngày qua họ phải trả đủ thứ chi phí, trong khi giao dịch thì không có và nợ ăn vào vốn chủ sở hữu. Sẽ gắng gượng được bao lâu là vấn đề.

Người mua có thay đổi giá sẵn lòng trả không?

Có thể họ sẽ sẵn sàng trả với mức giá hiện tại, miễn là khi họ có khả năng. Tuy nhiên, sự chênh lệch giữa thu nhập và mức giá BĐS ở nước ta hiện tại là quá lớn. Số ít người mua có đủ khả năng tài chính thì đại đa số lại mua với mục đích bán lại. Họ sẽ mua làm gì nếu không nhìn thấy khả năng bán lại kiếm lời ? Vẫn có người chấp nhận mua, nhưng tôi tin chắc rằng lượng giao dịch này không đủ lớn để giải quyết được số BĐS tồn kho hiện tại. Vì vậy, vấn đề là khi nào thì mức giá phù hợp khả năng chứ không phải khi nào thì người ta sẽ mua BĐS. Tôi tin chắc rằng nếu sản phẩm phù hợp thì sẽ nhanh chóng có giao dịch.

Một minh chứng cho khả năng sở hữu nhà của đại bộ phận người dân:

ecoblader-thu-nhập-người-dân-bất-động-sản

CBRE Việt Nam, 2012. Giả định mỗi hộ gia đình dành 19% thu nhập để mua nhà mà không dùng đến hỗ trợ tài chính.

Giả sử bạn có mức thu nhập đủ để sở hữu một căn nhà 600 triệu và được hỗ trợ vay thêm một khoảng để mua một căn nhà trị giá 800 triệu, bạn sẽ lựa chọn như thế nào? Nếu bây giờ, không phải là 800 triệu mà là 1,2 tỷ thì thế nào? Riêng tôi, cố thêm 1/3 khả năng đã là quá sức.

Đến đây, có lẽ bạn đã tự trả lời được BĐS sẽ còn xuống giá hay không và lý do tại sao. Mọi sự phát triển đều cần có nguyên nhân nội tại của nó, đã qua rồi cái thời thị trường phát triển dựa trên lòng tham của những người tham gia trong khi thiếu vắng nhu cầu thật sự.

LEAVE A REPLY

Please enter your comment!
Please enter your name here

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.